DOMOV | KAZALO | KONTAKT

 

Domov
Obvestila - RE-DOMUS nepremičnine
Novogradnje NOVO
nudba nepremičnine
nudba nepremičnine
Naše želje pri izbiri nepremičnine
Vaše želje za nepremičnine
Kontakt
RE-DOMUS nepremičnine - zgodbaPodpisnik kodeksa

Re-Domus - zakaj poslovati z nami

 

Davki pri prodaji nepremičnine

Obdavčenje pri prodaji nepremičnin obravnavata Zakon o davku na promet nepremičnin in Zakon o dohodnini. Slednji obravnava del, ki se nanaša na kapitalski dobiček. Prihodki od davka na promet z nepremičninami pripadajo občini, kjer je nepremičnina. Višina davka je 2 % davčne osnove.

Davčna obveznost
Davčna obveznost nastane pri vsakem odplačnem prenosu lastninske pravice na nepremičnini. V praksi to pomeni, da se davek obračuna pri prodaji nepremičnine ali v primeru, ko lastnik za nepremičnino dobi druga sredstva. Z davkom na promet nepremičnin je obdavčena tudi:

  • zamenjava nepremičnin z drugimi nepremičninami,
  • finančni najem (lizing) nepremičnine,
  • prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oz. solastninske pravice kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine ali povečanja vrednosti nepremičnine;
  • prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine od dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega;
  • pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla davek ni bil plačan.

Z davkom na promet z nepremičninami niso obdavčene nepremičnine in ustanovitev ali prenos stavbne pravice, od katerih je bil plačan davek na dodano vrednost (DDV). To pomeni, da se davek na nepremičnine ne plača v primeru novogradenj, ki so obdavčene z DDV.

Zavezanec za plačilo pri prodaji je prodajalec. V primeru lizinga je lizingodajalec. Pri zamenjavi nepremičnin sta zavezanca oba udeleženca, pri čemer plača davek vsak od vrednosti nepremičnine, ki jo je imel v lasti pred menjavo. Pri priposestvovanju je zavezanec priposestvovalec.

Davčna obveznost nastane ob sklenitvi pogodbe, na podlagi katere se prenese nepremičnina (npr. pogodba o prodaji) ali ob ustanovitvi oz. prenosu stavbne pravice. Zavezanec mora vložiti davčno napoved v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti (npr. podpisu pogodbe o prodaji). Davčni organ izda odločbo v 30 dneh, zavezanec pa mora plačati davek v 30 dneh po vročitvi odločbe. Če zavezanec davka ne plača, ne more overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini. V primeru lizinga se davek plača ob sklenitvi lizinga. V primeru pogodb, ki so bile sklenjene pred letom 2007, pa se davek plača ob dejanskem prenosu lastninske pravice.
Davek se obračuna na podlagi prodajne cene nepremičnine (vštete tudi morebitne nedenarne oblike plačila). Če je prodajna cena za več kot 20 % nižja od posplošene tržne vrednosti, je davčna osnova 80 % posplošene tržne vrednosti. Zavezanec lahko zahteva, da se kot davčna osnova upošteva ocenjena vrednost nepremičnine, vendar potem nosi stroške cenitve. Dokler posplošena tržna vrednost ni vzpostavljena, davčni organ davek odmeri na osnovi ugotovljene vrednosti nepremičnine, ki jo ugotavlja na podlagi cen primerljivih nepremičnin.

Davčni urad v nekaterih primerih lahko davek vrne, vendar zavezanec ne prejme obresti:

  • če se pogodba razdre pred prenosom na novega lastnika, ali pa jo sodišče razveljavi;
  • če pogodbe ni mogoče izpolniti ali pa se izpolni le deloma, lahko zavezanec zahteva vrnitev celote ali dela že plačanega davka.

Oprostitve plačila davka
Zakon o davku na promet z nepremičninami predvideva nekaj oprostitev plačila. Davek na promet z nepremičninami se ne plačuje:

  • od prenosa nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva, če velja vzajemnost, in na mednarodne organizacije, če je tako določeno z mednarodnimi pogodbami;
  • od prenosa nepremičnin ob razlastitvah ali drugih zakonskih ukrepih;
  • prenosa nepremičnin s statusom kulturnega spomenika, če je spomenik dostopen javnosti ali je namenjen izvajanju kulturnih dejavnosti;
  • od prenosa zemljišč v okviru komasacij in drugih agrarnih operacij;
  • od prenosa nepremičnin v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev;
  • od prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja ob ločitvi ali razdrtju zunajzakonske zveze ali v času trajanja zveze;
  • od prenosa nepremičnin pri razdrtju pogodbe;
  • od prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja med družbenike ali delničarje v postopku likvidacije družbe;
  • od prenosa nepremičnin v sklopu statusnih preoblikovanj družb, kot jih ureja zakon o gospodarskih družbah;
  • od prenosa nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe.

Dobiček iz kapitala
Pri prodaji ali podaritvi nepremičnine se, če je fizična oseba nepremičnino pridobila (kupila, dedovala, ...) po 1. januarju 2002, ugotavlja dobiček iz kapitala. Od dobička iz kapitala se plača dohodnina. Obdavčenje dobička iz kapitala ureja Zakon o dohodnini.

Davčna osnova od dobička kapitala je razlika med vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi in odsvojitvi (npr. nakupu in prodaji). Če je razlika negativna, se lahko v letu odsvojitve zmanjša davčna osnova.
Za vrednost nepremičnine ob pridobitvi se šteje vrednost, ki je navedena v pogodbi. V primeru obdaritve, se za vrednost šteje vrednost, od katere je bil odmerjen davek na dediščine in darila, če pa davek ni bil odmerjen, pa primerljiva tržna vrednost v času pridobitve. V vrednost so šteti tudi nekateri stroški, če jih je poravnal zavezanec:

  • stroški naložb in vzdrževanja, ki povečujejo uporabno vrednost nepremičnine;
  • davek na dediščine in darila ali davek na promet z nepremičninami;
  • stroški cenitve nepremičnine do 188 €;
  • normirani stroški v višini 1 % nabavne vrednosti.
  •  

Za vrednost nepremičnine ob odsvojitvi (prodaji), se šteje vrednost, ki je navedena v pogodbi. Če vrednost ni navedena v pogodbi, ali pa ni razvidna iz drugih dokazil, se šteje za vrednost nepremičnine primerljiva tržna vrednost. Vrednost se zmanjša za nekatere stroške zavezanca:

  • davek na promet z nepremičninami;
  • stroške cenitve nepremičnine do 188 €;
  • normirane stroške v višini 1 % vrednosti nepremičnine.

Stopnja obdavčenja je 20 % in se vsakih 5 let lastništva nepremičnine zmanjša za 5 %. Po 20 letih lastništva se dohodnina ne plača več. Pri odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ima največ dve stanovanji, v njem pa je imel zavezanec vsaj tri leta prijavljeno stalno prebivališče in tam tudi dejansko bival, se dohodnina ne plača, četudi je od pridobitve lastništva minilo manj kot 20 let.

Vir SLONEP

OBSEG STORITEV

ZAKAJ POSLOVATI Z NAMI

SPLOŠNI POGOJI POSLOVANJA

LICENCA POSREDNIKA

ZAVAROVANJE ODGOVORNOSTI

DODATNO USPOSABLJANJE

KORISTNE POVEZAVE

VLOGE-OBRAZCI

CENIK

Kje se nahajamo
Kje se nahajamo
POTREBNA PREDHODNA NAJAVA!

View Bojan Ružman's profile on LinkedIn

. TAGI
... Prodaja nepremičnine
....Zemljišča ..Novogradnje.
....Poslovni prostori .. Hiše
... Prodaja stanovanja

 

Vse pravice pridržane RE-DOMUS nepremičnine 2009-2014. »DOMUS CUIQUE OPTIMUS EST AMICUS«